Todo lo que Necesitas Saber sobre las Hipotecas: Guía Completa

Introducción: La hipoteca es un instrumento financiero fundamental en la vida de muchas personas, especialmente cuando se trata de adquirir una vivienda. Comprender cómo funcionan las hipotecas es esencial para tomar decisiones financieras informadas y garantizar la estabilidad económica a largo plazo. En esta guía completa, exploraremos en detalle qué es una hipoteca, cómo funciona y qué factores considerar al solicitar una.

¿Qué es una Hipoteca? Una hipoteca es un préstamo a largo plazo utilizado para financiar la compra de una propiedad inmobiliaria. La propiedad actúa como garantía del préstamo, lo que significa que si el prestatario no puede cumplir con los pagos, el prestamista tiene el derecho de tomar posesión de la propiedad a través de un proceso conocido como ejecución hipotecaria.

La garantía real del bien hipotecado dota de mayor seguridad a la operación, lo que supone menos riesgo para la entidad financiera. Por ello, y por las elevadas cantidades que se solicitan para comprarse una casa, los plazos para su devolución son más largos y los tipos de interés, inferiores a los de los préstamos personales. Ambos elementos caracterizan sobre todo a los préstamos hipotecarios.

Un préstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios. Es decir, tendrá que tener abierta una cuenta a la vista en la que se abonará el importe del préstamo y se cobrará el pago de las cuotas mensuales.

Debido a la larga duración e importe económico del préstamo, la contratación de una hipoteca es una de las operaciones financieras más importantes para una familia o individuo.

Componentes de una Hipoteca:

• Capital: El monto total del préstamo hipotecario, es decir, el precio de compra de la propiedad menos el pago inicial realizado por el prestatario.
• Intereses: El costo del dinero prestado, expresado como un porcentaje del capital y calculado sobre la base de la tasa de interés acordada.
• Plazo: El período de tiempo durante el cual se debe pagar el préstamo, generalmente en años.
• Cuotas: Pagos periódicos que el prestatario realiza al prestamista para amortizar el préstamo, compuestos por una parte del capital y los intereses.
• Garantía Hipotecaria: La propiedad adquirida con el préstamo, que actúa como garantía en caso de incumplimiento.

     Tipos de Hipotecas:

El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

Tipo de interés fijo: El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocerá de antemano cuánto tendrá que pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización permitidos también son más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.

Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa anual o semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.

Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados.

• Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de entre tres y cinco años) que luego pasa a ser un tipo variable. Podría subir o bajar la cuota a pagar en función de la evolución del tipo de interés de la referencia utilizada.

* Algunos de los tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios:

• El Euribor es la “referencia interbancaria a un año”, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más utilizada.
• El Mibor, es el “tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de este tipo es casi idéntica que la del euribor.
• El IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por bancos y cajas durante un determinado período de tiempo. Este índice fue introducido en abril de 2012, fecha en que desaparecen las dos referencias anteriores: IRPH bancos y IRPH cajas. Si eres de los que tienes este tipo de hipoteca y creas que has podido sufrir pérdidas te recomendamos la Guia completa del IRPH.
• El IRS (Interest Rate Swap), o permuta financiera. Es un índice a cinco años, en vez de 1 año como el Euribor. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012, por ser, en teoría, más estable que el Euribor, resultando en menos oscilaciones en las cuotas.

Hay que recordar que el tipo de interés variable dependerá no sólo del tipo de referencia, sino del tipo de referencia + el diferencial (por ejemplo, Euribor + 2,1 %). Es la suma del tipo de referencia más el porcentaje adicional lo que determina que una oferta sea mejor que otra.

Proceso de Obtención de una Hipoteca:

1. Investigación y Preparación: Evaluar la situación financiera personal, investigar las diferentes opciones de préstamos y calcular la capacidad de endeudamiento.
2. Solicitud: Presentar la solicitud de hipoteca al prestamista, proporcionando información detallada sobre ingresos, activos y deudas.
3. Evaluación: El prestamista realiza una evaluación de riesgos y verifica la solvencia del prestatario antes de aprobar el préstamo.
4. Firma del Contrato: Una vez aprobada la hipoteca, se firma un contrato que establece los términos y condiciones del préstamo.
5. Desembolso: El prestamista entrega el capital prestado al prestatario, quien adquiere la propiedad con el préstamo hipotecario.
6. Reembolso: El prestatario realiza pagos mensuales al prestamista durante el plazo del préstamo, que incluyen amortización del capital e intereses.

     ¿Que pasa si me retraso en la pago de la hipoteca?

Aunque ya empiezan a caer las sentencias contra las entidades bancarias por la abusividad del cobro de intereses, lo cierto es, que ya lo intereses no pueden ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero y solo pueden devengarse del principal.  Los intereses abusivos están siendo ya afortunadamente declarados como tal por los jueces de este país. Puede ayudarte a entender como reclamar contra los Bancos, ante el Banco de España, el articulo que de las comisiones hicimos.

     Los contratos de seguros relacionados con las hipotecas

El único seguro obligatorio a contratar es el seguro de daños. Obviamente nadie quiere que la «casa salga ardiendo», para que nos entendamos. Comprenderéis que el Banco, verdadero dueño de la casa hasta que no la paguéis entera quiere asegurarla.  No estáis obligados a asegurar la casa con la entidad que os diga el Banco.

Si no puedes pagar la hipoteca puedes acogerte a medidas excepcionales que Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos establece. Además si te encontrases en vías de desahucio la Ley 1/13 de Medidas para la protección de los deudores hipotecarios establece una posible suspensión de los mismos.

En Andalucía también está la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Dicha ley llega incluso a permitir la suspensión del desahucio por determinadas circunstancias.

Muchos ojo que el Real Decreto-ley 6/2012 ha sido recientemente modificado por Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo.

Por último, no menos importante es saber que se pueden suspender ejecución de hipoteca que tenga clausulas abusivas o que los intereses de demora sean superiores a los legales.

Conclusión: Entender qué es una hipoteca y cómo funciona es fundamental para tomar decisiones financieras informadas al adquirir una propiedad. Al conocer los componentes y tipos de hipotecas disponibles, así como el proceso de obtención de una, los prestatarios pueden planificar y gestionar eficazmente su financiamiento inmobiliario. Recuerda siempre buscar asesoramiento profesional y comparar diferentes opciones antes de comprometerte con una hipoteca específica.