¿Quieres reclamar los gastos de la hipoteca?

Introducción (Actualizado a Mayo de 2025)

Muchos consumidores que firmaron una hipoteca en España durante los últimos años se vieron obligados a asumir una serie de gastos que, según los tribunales, no les correspondía pagar. En 2025, todavía es posible reclamar la devolución de esos gastos hipotecarios, pero es fundamental actuar con celeridad debido a los plazos de prescripción recientemente clarificados por la justicia europea y española. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para recuperar tu dinero.

    ¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Cuando un consumidor firma una hipoteca, debe hacer frente a una serie de costes asociados a la constitución del préstamo. Sin embargo, muchos de estos gastos han sido considerados abusivos por los tribunales y pueden ser reclamados:

1. Gastos de notaría: El coste de la escritura de préstamo hipotecario debería haber sido compartido entre banco y cliente.
2. Gastos de registro: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad debe ser asumida íntegramente por el banco.
3. Gastos de gestoria: En muchos casos, se considera que este coste también debió correr a cargo del banco.
4. Gastos de tasación: A menudo reclamables si fueron impuestos por la entidad financiera.
5. Comisión de apertura: Si no fue debidamente justificada, puede ser considerada abusiva y por tanto, susceptible de devolución.

Actualizando la cuestion, dado que este articulo es una modificación de otro de 2017,  gracias a la sentencia del Tribunal Supremo en junio de 2024, los clientes que firmaron hipotecas antes de junio 2019, podrán reclamar a los bancos la devolución de los gastos que pagaron indebidamente.

Y es que los gastos derivados de la firma del contrato deben dividirse entre el cliente y la entidad financiera de la siguiente forma:

• Gastos notariales: el cliente debe pagar el 50%
• Gastos de gestoría, registro y tasación: el banco debe pagar el 100%

Sin embargo, fueron muchos los bancos que obligaron a los clientes a asumir todos los costes. Una actuación abusiva, según ha confirmado el Tribunal Supremo. Por eso ahora, aquellos que se vieron afectados por estas prácticas, pueden pedir la devolución de los gastos hipotecarios.

En términos económicos, se estima que los consumidores podrían recuperar entre 1.500 y 3.000 euros dependiendo del préstamo y la entidad financiera.

 La «super citada» sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015 lo dejaba claro, pero ha habido que que por recorrer mucho camino  hasta que los distintos Tribunales de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales se pusieran de acuerdo, si es que esto era posible😂….para saber que podemos o no reclamar…

    Cambios legales recientes

Los avances judiciales en los últimos años han fortalecido la posición del consumidor en estas reclamaciones.

     Sentencia del TJUE (2024)

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios abusivos no comienza en el momento en que se firmó la hipoteca, sino cuando el consumidor tiene conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. Esto amplía las posibilidades de reclamación incluso para hipotecas firmadas hace más de cinco años.

     Sentencia del Tribunal Supremo (2024)

El Alto Tribunal español reafirmó que los cinco años de prescripción comienzan cuando existe una sentencia firme que declara nula la cláusula de gastos. Esto da margen adicional para los consumidores que aún no han iniciado el proceso judicial.

Estas decisiones han eliminado la incertidumbre legal que impedía a muchos consumidores reclamar, abriendo la puerta a miles de reclamaciones pendientes.

     ¿Quiénes pueden reclamar?

Puede reclamar cualquier consumidor que:

• Firmara una hipoteca en España antes de Junio de 2019 (fecha de la nueva ley Hipotecaria) y pagara los gastos mencionados.
• No haya sido debidamente informado o se le impusiera una cláusula que atribuyera la totalidad de los gastos al prestatario.
• Aún no haya reclamado judicialmente o cuya reclamación no haya prescrito. Incluso si la hipoteca ya está cancelada, puedes reclamar si no ha pasado el plazo desde que supiste que la cláusula era abusiva.

    Proceso de reclamación paso a paso

     Paso 1: Reunión de documentación

Necesitarás:

• Escritura de préstamo hipotecario.
• Facturas de notario, registro, tasación y gestoría.
• Comprobantes de pago.
• Justificante de abono de la comisión de apertura
• Fotocopia DNIs titulares de la hipoteca

     Paso 2: Análisis legal

Un abogado especializado revisará si la cláusula es abusiva y si procede la devolución de los importes.

     Paso 3: Reclamación extrajudicial

Teniendo en cuenta la nueva  ley de la eficiencia de la justicia nos obliga  cumplir con los requisitos de procedibilidad antes de acudir a la via judicial ya que en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que una demanda sea admisible, se exigirá acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias. Para cumplir este requisito, debe haber identidad entre el objeto de la negociación previa y el objeto del litigio judicial. Diversas formas de actividad negociadora se consideran válidas para cumplir este requisito, incluyendo la mediación, conciliación, opinión neutral de un experto, oferta vinculante confidencial, negociación directa entre las partes o sus abogados, y procesos de Derecho colaborativo, pero de esto ya nos encargamos nosotros🤓

     Paso 4: Demanda judicial

Si la entidad no acepta la devolución, se interpone una demanda ante el juzgado de primera instancia. La mayoría de estas reclamaciones están siendo estimadas por los jueces a favor del consumidor, pero hay que analizar siempre bien porque en derecho cada caso  puede tener sus diferencias…

     Paso 5: Ejecución de sentencia

Una vez obtenida la sentencia favorable, el banco estará obligado a devolver los importes reclamados, con intereses.

    Beneficios de reclamar

Reclamar los gastos hipotecarios abusivos no solo tiene un beneficio económico directo, sino también otras ventajas:

• Recuperación de dinero: Entre 1.500 y 3.000 euros en la mayoría de los casos.
• Intereses legales: Se devengan desde la fecha del pago.
• Reconocimiento de derechos: Se refuerza la posición del consumidor frente a las prácticas abusivas.
• Sentencias favorables: Más del 95% de los fallos sobre estos casos son a favor del prestatario.

 

 

En su momento cuando publicamos este artículo -2017- os trajimos las Sentencia 231/17 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Málaga:

a) Gastos de tasación favorecen al consumidor, por lo que el Banco no tiene que pagar

b) Gastos notariales y registrales. Inscripción de la hipoteca es en favor del Banco por lo que tiene que pagar al consumidor el 100%.  Los gastos de la notaría los distribuye el 50 % porque beneficia a ambos, así que el cliente/consumidor sólo podrá reclamar la mitad al Banco..

c) El ITJAJD (impuesto de tráfico jurídico documentado) lo tiene que pagar el consumidor en base a que es el adquirente del bien según el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

d) Los gastos de gestaría por mitad

Como veis en aquel tiempo  la cosa no estaba tan clara y tal como dijimos habría  que esperar a que se pronuncien las diferentes Audiencias Provinciales para ver el criterio que siguen. Recomendamos ir  con cautela a las hora de reclamar los gastos de la hipoteca

Muchos Blogs están hablando de la prescripción de 5 años a la hora de reclamar y pretenden contratarte diciendo que solo se puede contratar hasta el 14 de Abril de 2024. Todo ello en base a una Sentencia del Tribunal de Justicia de 2019. Nada mas lejos de la realidad. Os dejo un resumen (para juristas) de la Audiencia  Provincial de Malaga SAP MA 197/2025 – ECLI:ES:APMA:2025:197 muy reciente en relación a este tema: