Informe IRE – La Herramienta Definitiva para Transacciones Inmobiliarias Seguras en España

   ¿Qué es el Informe IRE?

Es cierto que como abogados estamos capacitados para analizar los riesgos legales de cualquier inmueble. Desde titularidad, problemas de herencia, hipotecas no canceladas, deudas de comunidad, etc, etc, etc. Pero que pasa con las cuestiones estrictamente técnicas (instalaciones, tema electrico, construcción, humedades, vicios ocultos, etc)… Pues para ello hemos hecho este artículo, para proponeros una solución completa.

El Informe IRE (Informe Real State) es una iniciativa pionera en España desarrollada por Jorge Carcelén Fernandez, un experto con 20 años de experiencia en el sector. Este documento profesional evalúa de manera exhaustiva las características técnicas, legales y energéticas de cualquier inmueble, ofreciendo una radiografía completa para compradores, vendedores e inversores para ayudarles en la toma de decisiones en las inversiones inmobiliarias.

🏆 5 Ventajas Clave del Informe IRE

1️⃣ Análisis Técnico Detallado

• Superficie útil real vs. registrada.  Se debe comprobar siempre. Lo que realmente nos importa es la superficie habitable, la que pisamos. Ojo! la terraza hay que tenerla en cuenta aparte ya que no siempre computa como útil. Va a depender de otros factores. Lo normal es que los anuncios pongan superficie + terraza. El problema es hay diferencias entre la superficie útil y la construida; puede por otra parte haber un exceso de cabida y algunos no saben que para que sea útil una superficie, tiene que tener más de 1,5 metros de altura, por lo que a veces las cosas no son lo que parece. Cuando consultamos la nota simple mucha gente no sabe que hay una nomenclatura llamada IDUFIR, que se empezó a aplicar a partir del 2008 y que supera la antigua búsqueda de inmuebles por Titulo, Tomo, folio, numero de finca. Este es un número único de cada propiedad y que también está vinculado al catastro por lo que lo hace muy útil también en relación al IBI, de hecho también se puede encontrar en dicho recibo.
• Estado de instalaciones (eléctricas, fontanería). Es importante diferenciar entre los tipos de instalaciones: eléctricas, fontanería, gas, climatización, etc. Cada una tiene regulaciones específicas. Por ejemplo, las instalaciones eléctricas requieren el boletín eléctrico, mientras que las de gas necesitan la inspección periódica. También conocer  las consecuencias de tener instalaciones defectuosas, tiene consecuencias no solo en la seguridad sino en valor del inmueble. Podría incluir ejemplos comunes de problemas, como cableado obsoleto o fugas en tuberías. Además, las normativas recientes  introducen nuevos requisitos de eficiencia energética. Sería útil destacar cómo afectan esto a las instalaciones existentes y a las reformas. Finalmente, incluir recomendaciones para compradores y propietarios, como la importancia de las inspecciones técnicas y la documentación necesaria.
• Identificación de reformas no declaradas. Puede existir una diferencia entre lo que dice el Registro de la Propiedad y lo que dice el Catastro. Imaginemos una diferencia de 15 metros cuadrados entre el Registro y el Catastro. Se necesitará un informe técnico para justificar dicha divergencia. Las consecuencias de no haber hecho las cosas bien son unas multas y regularizar el catastro tiene sus complejidades. Una cosa es la infracción urbanística realizada en su momento: la obra que se hizo, que probablemente requiriera de una licencia que no se obtuvo o no se respetó, que prescribe con el paso de determinado número de años y otra diferente es en qué situación queda el inmueble. Por otro lado puede que sea legalizable o puede que no… Por cierto si algún día tenéis dudas sobre la realidad catastral y la registral aquí os dejo el número del catastro (91 3874550)
• Linderos exactos y posibles conflictos limítrofes. Existe muchas técnicas de medición (Lidar móvil, fotogrametría con drones, etc, puede existir una usucapio irregular, un error catastral relevante, etc). También tenemos el tema de las cuotas de participación que se refleja en el ar. 3 de Ley de Propiedad Horizontal y que también tiene su complejidad en urbanizaciones complejas.

2️⃣ Certificaciones Obligatorias

• Certificado energético actualizado. El certificado energético es el documento que evalúa y acredita la eficiencia de cualquier inmueble, reflejando en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente) cómo de adecuada es la vivienda en términos de consumo y emisiones de CO2.La legislación actual que la regula es Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, y que sustituye a la anterior del 2013. Entre otras muchas cosas, afecta a edificios de nueva construcción, edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, con una superficie útil total superior a 250 m^2..No debemos olvidar la importancia de un ahorro energético en la vivienda. Son muchos los factores que influyen, desde el tipo de construcción, las ventanas, la orientación, el clima de la localidad. Por otro lado hay diferentes formas de buscar esta eficiencia. Términos como SATE (Servicio Aislamiento Térmico), Aerotermia (Es un sistema HVAE que extrae energía térmica del aire exterior mediante ciclo termodinámico inverso), Fancoi (es un dispositivo temo acústico modular que regula temperatura y calidad del aire mediante intercambio térmico agua-aire) son lo que los verdaderos profesionales utilizan para conseguir una mayor eficiencia energética.
• Cumplimiento del Código Técnico de Edificación (CTE). El código de edificación se debe cumplir para garantizar la seguridad, salud y bienestar de las personas que ocupan los edificios, así como la calidad de las construcciones. Especifica estándares constructivos, de habitabilidad, seguridad, accesibilidad y sustentabilidad. Además, establece condiciones para la prevención y extinción de incendios. Viene regulado en el  RealDecreto   314/2006   de   17   de  Marzo y tiene mucha inmportancia respecto a la responsabilidad penal y civil cuando hay algún tipo de catástrofe, Recordad el incendio de valencia donde se echó la culpa al aislante de la vivienda del que dijeron que propagaba el fuego más rápidamente.
• Licencia de primera ocupación.  La licencia de primera ocupación es un documento fundamental y indispensable para acreditar que una vivienda o cualquier edificio cumple con las normativas urbaniscas y técnicas para ser habitable.. Es un requisito para la contratación de servicios básicos (agua, luz, gas) y para cualquier transacción legal relacionada con la propiedad. 

3️⃣ Evaluación de Riesgos Legales

• Cargas hipotecarias ocultas. Una carga hipotecaria influyen en la rentabilidad y los riesgos de la operacion. Dado que una hipoteca te permite un apalacamiento de la inversión, es decir puedes hipotecar tu casa para tener liquidez, es importante siempre conocer esta situación en los inmuebles.
• Usos del suelo compatibles. Un suelo compatible, en el contexto urbanístico, se refiere a un uso del suelo que puede coexistir o complementarse con el uso principal o característico de un área, sin afectar negativamente su funcionamiento. Estos usos compatibles suelen estar permitidos o regulados por el planeamiento urbanístico local. Ejemplos de usos compatibles pueden incluir una vivienda unifamiliar y un centro comercial en la misma zona, siempre que se respeten las normas de zonificación y se asegure una convivencia armoniosa. 
• Situación urbanística del inmueble. La situación urbanística de un inmueble afecta significativamente su valor y viabilidad, determinando las posibilidades de uso y reforma, y pudiendo generar restricciones o limitaciones. Se refiere a cómo un inmueble se ajusta o no a las normas y planes urbanísticos locales, incluyendo aspectos como el uso del suelo, la edificabilidad, y las posibles afecciones. En este aspecto algunos profesionales olvidan que de la información del catastro pueden sacar entre otra información, la orientación fundamental en temas de ahorro energético.

4️⃣ Valoración de Mercado

• Precio por m² según zona geográfica. El precio por metro cuadrado de una propiedad varía significativamente según la zona geográfica, con los centros urbanos y zonas con alta demanda tendiendo a tener precio más altos. Factores como la oferta de servicios, la cercanía a transportes y la calidad de vida influyen en la valorización de la ubicación. 
• Proyección de revalorización a 5 años. Si tienes visión de futuro, te gusta la inversión inmobiliaria, que un profesional te haga un estudio de la posible revalorización del inmueble en cuestión te puede despejar muchas dudas si invertir o no.  Según las estadísticas entre el 2018 y el 2023 los precios de la vivienda han subido en España un 30 % de promedio. Madrid y Barcelona están entre las mas caras aunque la Costa del Sol ha subido también en los últimos años.
• Comparativa con propiedades similares. Para hacer una comparativa correctamente entre propiedades se debe tener en cuenta la ubicación, el tipo de vivienda, tamaño y características, precio por metro cuadrado y condiciones especiales.

5️⃣ Recomendaciones Personalizadas

• Oportunidades de mejora para aumentar el valor. Saber transformar un inmueble puede hacer que se venda por mucho más de lo que lo comprasteis. Lo que cuesta un informe de un profesional puede ser la mejor inversión a la hora de vender un inmueble. Desde la eficiencia energética, pasando por reforma completa a la construcción de ático, pueden ayudar a multiplicar el valor de tu inversión. Tengo un cliente con una vivienda en un pueblo, tiene un chalet con bastante terreno, le han hecho un informe en el que le han mejorado la eficiencia energética, aconsejado casas de madera y esta sacando mucho partido a su inversión.
• Checklist para cumplir normativas locales. Comprobar si cumplimos con las normas es clave en las inversiones inmobiliarias. Desde las normativas de seguridad (salidas de emergencia, extintores,etc), pago de  impuestos, pagos  a la comunidad de propietarios, licencia de actividad y muchas más cosas que deben estar al día.
• Estrategias de negociación basadas en datos. Normalmente se negocia comparando inmuebles de la zona, conociendo las motivaciones del vendedor, su situación financiera, definiendo limites maximos o mínimos para la negociación y determinadas estrategías de las que puedes asesorarte.

📈 ¿Cómo Funciona el Proceso?

1. Solicitud Online: Ponte en contacto con nosotros por whastapp haciendo click aqui. 
2. Visita Técnica: Expertos certificados inspeccionan la propiedad
3. Análisis Multidisciplinar:
   • Arquitectos: Estructural y funcional
   • Abogados: Aspectos registrales
   • Economistas: Proyección financiera
4. Entrega en 72h: Informe digital + versión física firmada