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El Alquiler Legal de Habitaciones en España: Guía para Inquilinos y Propietarios

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     Alquiler de Habitación en España

El mercado de alquiler de habitaciones en España ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, impulsado por factores como la movilidad laboral, el aumento de estudiantes internacionales y la preferencia por soluciones habitacionales más flexibles. Sin embargo, tanto para inquilinos como para propietarios, es crucial comprender y cumplir con las leyes y regulaciones que rigen este tipo de alquiler. En este artículo, exploraremos los aspectos clave del alquiler legal de habitaciones en España, brindando orientación tanto para inquilinos como para propietarios

Para los Inquilinos:

  1. Conoce tus derechos: Como inquilino, es fundamental conocer tus derechos y responsabilidades. En España, los inquilinos tienen derechos específicos, como el derecho a un contrato de arrendamiento escrito, el derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato y el derecho a un alojamiento en condiciones dignas y habitables.

  2. Busca alquileres legales: Al buscar una habitación en alquiler, asegúrate de que el propietario cumpla con todas las regulaciones legales. Esto incluye verificar que la vivienda esté registrada en el Registro de la Propiedad y que el contrato de arrendamiento contenga todos los detalles necesarios, como la duración del contrato, el importe del alquiler y las condiciones de pago.
  3. Firma un contrato de arrendamiento: Nunca te conformes con un acuerdo verbal. Asegúrate de firmar un contrato de arrendamiento escrito que establezca claramente los términos y condiciones del alquiler, así como los derechos y responsabilidades tanto del inquilino como del propietario.
  4. Conoce los límites de precio: En algunas ciudades españolas, como Barcelona y Madrid, existen límites máximos de precio para el alquiler de habitaciones, establecidos por ley. Familiarízate con estas regulaciones para asegurarte de que estás pagando un precio justo por tu alojamiento.
  5. Reporta cualquier problema: Si experimentas problemas con tu vivienda de alquiler, como problemas de mantenimiento o disputas con el propietario, no dudes en informarlos a las autoridades pertinentes, como el Ayuntamiento o el Instituto Nacional de Consumo.

Para los Propietarios:

  1. Cumple con la normativa legal: Como propietario, es tu responsabilidad asegurarte de que tu vivienda de alquiler cumpla con todas las regulaciones legales. Esto incluye registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad, proporcionar un contrato de arrendamiento escrito y respetar los derechos de los inquilinos.

  2. Establece un contrato de arrendamiento claro: Al redactar un contrato de arrendamiento, asegúrate de incluir todos los detalles relevantes, como la duración del contrato, el importe del alquiler, las condiciones de pago y las responsabilidades de cada parte.
  3. Mantén la vivienda en buenas condiciones: Es importante mantener la vivienda en condiciones adecuadas y realizar cualquier reparación o mantenimiento necesario de manera oportuna. Esto no solo garantizará la satisfacción del inquilino, sino que también te ayudará a evitar problemas legales en el futuro.
  4. Respeta los derechos de los inquilinos: Los inquilinos tienen derechos específicos que deben ser respetados por el propietario. Esto incluye el derecho a la privacidad, el derecho a un alojamiento en condiciones dignas y habitables, y el derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato, siempre que no haya daños o deudas pendientes.
  5. Busca asesoramiento legal si es necesario: Si tienes dudas sobre tus obligaciones como propietario o si enfrentas algún problema legal relacionado con el alquiler de habitaciones, busca asesoramiento legal de un profesional especializado en derecho inmobiliario.

El alquiler de habitación en España es cuando una persona alquila una habitación en una casa o apartamento a otra persona, normalmente a un estudiante o trabajador temporal. El inquilino comparte los servicios comunes de la casa, como el baño y la cocina, con el propietario o otros inquilinos. El alquiler de habitación suele ser más económico que alquilar un apartamento completo.

En España, la normativa legal aplicable al alquiler de habitaciones está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su Reglamento. La LAU establece las obligaciones y derechos tanto del propietario como del inquilino, incluyendo el plazo mínimo del contrato, el precio del alquiler, la duración del aviso de desahucio, entre otros aspectos legales. Además de esta ley, existen otras normativas como el Código Civil, la Ley de Viviendas, entre otras que regulan aspectos relacionados al alquiler. Es importante mencionar que cada comunidad autónoma tiene su propia regulación en algunos aspectos relacionados al alquiler. Por lo tanto es importante estar informado de las normativas locales en el lugar donde se lleva a cabo el alquiler de habitación.

     Alquiler de Habitación segun la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no tiene un artículo específico que hable específicamente sobre el alquiler de habitaciones. Sin embargo, el alquiler de habitaciones está regulado por la LAU y el Código Civil.

alquiler de habitacion es españa

https://unsplash.com/es/@deborah_cortelazzi

     Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Este es el artículo de cuya interpretación se obtiene una posible aplicación del contrato del alquiler de habitación y como se puede observar es en el concepto de edificación habitable donde está la problemática y posibles divergencias para que o bien apliquemos la Ley de Arrendamientos Urbanos o en caso de no entender que dicho art. 2 es valido interpretativamente irnos al Código Civil. Por lo tanto estaremos ante el arrendamiento de vivienda cuando sea habitable ya que no se habla en dicho artículo de vivienda en si, lo que quiere decir que cumpliendo dicho requerimiento el contrato del alquiler de vivienda según la LAU sería valido.

Finalmente y para en encuadramiento de alquiler de habitación dentro de la LAU hay que tener en consideración el art. 3.1 de la LAU:

    Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Por consiguiente habrá arrendamiento de uso distinto a vivienda cuando no estemos ante un arrendamiento de vivienda.

 

    Alquiler de Habitación según el Código Civil

Cómo día a entender al cuestión interpretativamente y puede ser de aplicación que otro sector doctrinal entiendo que el arrendamiento de habitaciones se regula en el Código Civil y no por la LAU como en el caso de las viviendas. Ello implica que no existe derecho a prórroga forzosa como en el caso del alquiler total de una vivienda. Es decir, que la duración de un alquiler de habitación será exactamente la que figure en el contrato.
En concreto vendría regulado  en el Código Civil (art. 1542 y siguientes)
alquiler en alquiler en España

https://unsplash.com/es/@drewcoffman

 

     Diferentes interpretaciones del alquiler de habitación

Establecer la naturaleza jurdicia del alquler de habitación no es tarea sencilla en el derecho Españo, por existir 3 lineas diferentes:

a) Entender que el alquiler de habitación es como el alquiler por temporada, regido por la LAU  si bien como uso distinto de vivienda.

b) Igualar el alquiler de vivienda habitual con el alquiler de habitación también regido por la LAU.

c) Encuadrar el alquiler de habitación dentro de la normativa del Código Civil cuando se entienda fuera de la LAU.

En el primer caso, aunque dentro de la LAU no habría derecho a prórroga. En el segundo caso gozaría de los beneficios fiscales ya que el arrendador podrá deducir los gastos relacionados con el arrendamiento. Hay algunas consultas vinculantes (V2810-19 y la V4837-16,) que se refieren  la aplicación de la reducción del artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) en el caso de un copropietario de una finca urbana que alquila por habitaciones a estudiantes universitarios. La consulta concluye que, según el artículo 23.2 de la LIRPF, se aplicará la reducción del 60% en el rendimiento neto de los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso específico, se considera que se trata de un arrendamiento para uso de vivienda, ya que los contratos se realizan por un plazo de 12 meses, con pacto de prórroga acordado por las partes, y la renta a pagar se efectúa en 11 pagos, y se sostiene que se cumplen con las condiciones para considerarlo como arrendamiento de vivienda. Finalmente en el ultimo caso, además de los artículos comentados se aplicarían tambien los artículos 523 a 529 del Código Civil que hablan del derecho de uso y habitación. No obstante a efecto de tributación os recomiendo este articulo del Sepin.

En conclusión, el alquiler legal de habitaciones en España es beneficioso tanto para inquilinos como para propietarios, siempre y cuando ambas partes cumplan con las leyes y regulaciones establecidas. Al estar informados y seguir las mejores prácticas, se puede garantizar una experiencia de alquiler positiva y sin problemas para todas las partes involucradas.

 


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Written by Antonio Gatell

Abogado con más de 20 años de profesión y apasionado en las nuevas tecnologías, disfrutando de mi actividad principal, para desarrollarla también en entorno digitales, gracias un camino que emprendí ya hace bastantes años en todo lo relacionado con Internet y la comunicación, donde la curiosidad y el auto aprendizaje me han llevado por caminos que acaban convergiendo en un punto...

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