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Comprar en plano, consejos prácticos
Imagínese que en un viaje se encapricha con una vivienda en proyecto en una zona turística, y que dicha vivienda se va a construir en breve y que le ofrecen comprar sobre plano.
Esto que antes era muy habitual y después de la crisis no tanto, vuelve a tomar alas ya que según la Asociación de Promotores y Constructores el 70 % más o menos de las viviendas que empezaron a construirse en el 2016 están vendidas, lo que es un signo claro de recuperación aunque no creo que dure siempre…
Uno de los beneficios obvios de comprar sobre plano es el ahorro de hasta un 15 %, consecuencia directa de la asunción de un riesgo mayor por parte del consumidor/comprador, que tiene mas incertidumbre sobre la finalización de la obra.
Previsiones a la hora de comprar sobre plano
Teniendo en cuenta que la compra sobre plano es un riesgo respecto de un inmueble que ya está construido, debemos tener en cuenta una serie de consejos para que todo salga bien y el ahorro comentado no se convierta en pesadilla.
Lo primero debería ser lo de siempre: ¿qué confianza nos trasmite la promotora? ¿cuántos años lleva en el sector? ¿quiénes son los socios? ¿cuál es su solvencia?. A veces pasamos por alto esto porque miramos más la futura vivienda que los inconvenientes del camino y olvidamos que para obtenerla primero hay que ganarla.
Conocer el proyecto de construcción y las memorias de calidades. Se trata de cuales son los materiales de construcción, zonas comunes, superficies, calidades de los acabados, etcétera. Esto ayudará a saber que puedes o reclamara cuando la obra esté terminada… Pide también los planos del edificio para conocer toda la información necesaria como las superficies de las habitaciones, orientación de la vivienda e incluso la disposición de las ventanas. Lo más adecuado es solicitar al promotor la copia del proyecto para que otro arquitecto le dé una segunda información. Si va a firmar un contrato de arras o señal estas memorias de calidades deberían ser incluidas.
En todo contrato, ya sea de muebles o inmuebles es necesario verificar que las partes son quien dicen ser, que tienen capacidad y que son dueños del bien en cuestión así que solicite en el Registro de la Propiedad una nota simple informativa para averiguar este aspecto. También debería buscar información en el Ayuntamiento correspondiente (por ejemplo respecto de las licencias). Recuerda que los folletos publicitarios que son parte del contrato, guárdalos ya que a los abogados nos sirve después en el hipotético juicio y incluso en una negociación.
Todo contrato es negociable. Si contaras con nosotros -por ejemplo- pediríamos que se incluyera una cláusulas de penalización al promotor para el caso de que no se cumplieran los plazos de entrega de la vivienda. Una cuestión muy típica si consta en el contrato, es que paguen los gastos de alquiler si el retraso se prolonga en el tiempo.
Cuando vayas a notaria a firmar debes haber leído previamente el borrador del contrato. Tiene el derecho a verlo antes. Eso de llegar a la notaria y que te pongan por delante el contrato para firmar favorece a la parte fuerte…así que tienes el derecho de revisarlo 72 antes
Antes de la crisis era muy común qué los promotores especularan sin haber comprado a la espera de tener suficientes compradores, pero podría suceder que desistieran de la operación si no conseguía el número suficiente, de manera que los que pusieron el dinero podían perder las cantidades entregadas.
Cambios de la legislación en la compra sobre plano
1º) Ya hemos hecho referencia a ello: haber obtenido la licencia de obra. Sí, esta es una de las reformas de la Ley de Ordenación de 1 de Enero de 2016, por la que para que las cantidades entregadas a cuenta estén aseguradas, la promotora debe tener un seguro de caución, que sólo podrá conseguir si tiene la licencia de obras. En estas condiciones, los consumidores, pueden pedir que se mantenga dicha garantía hasta la recepción de la vivienda, incluyendo los intereses e impuestos. Ten en cuenta que en la actualidad y desde el 2013 el IVA de hacienda es del 10 % y ojo, que hacienda vigila las cuenta bancarias.
Respecto al tema de la garantía en favor del consumidor, esta prueba es fundamental: el comprobante que prueba que dicha cantidad se ha depositado en la cuenta bancaria concreta para ser utilizada en la construcción del proyecto.
2º) ¿Qué pasa si la construcción no se termina?
En el momento que se entere, deberá comunicar por escrito que se ha requerido de pago a la promotora solicitando principal, intereses e impuesto. Si esta no responde también tiene acción contra el avalista e incluso contra la entidad financiera. Pudiera ocurrir que la promotora estuviera en concurso de acreedores. En este caso, la Administración Concursal tiene que incluir su crédito, no sería malo estar pendiente para que sea así, acuda al Registro Público Concursal para saberlo. Sin embargo, a veces la cuestión de si la construcción se termina o no, no está tan clara y se quedan mareando a los consumidores; en estos casos una acción conjunta conta la entidad de crédito y los avalistas puede ser la solución para obligarles a mover pieza. ?
El caso mas común es el que la promotora no pueda seguir adelante y desparezca o entre concurso de acreedores. Un buen abogado deberá aconsejarte entonces que hay que verificar que el Banco ejerció el deber de asegurar que las cantidades depositadas estaban garantizadas por el promotor. Si no, habrá incurrido en una ilegalidad pudiendo ser obligada a resarcir los daños y perjuicios a los compradores de viviendas que depositaron las cantidades para la compra.
3º) Otra de las modificaciones es cuando se cancela la garantía. Es de sentido común que cuando el consumidor/comprador tenga acceso a la propiedad en términos de habitabilidad, la garantía deje de tener efecto. En este sentido, cuando se expida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o la acreditación de la entrega no es de recibo mantenerla.
4º) ¿Cuáles son los plazos para reclamar responsabilidad al avalista?
Los abogados estamos acostumbrados a pensar en los 15 que el Código Civil español, establece para la obligaciones contractuales desde que se produjo el incumplimiento de entrega de la vivienda. Sin embargo, después de la reforma del Código Civil (2015) el plazo de reclamación es de 5 años para contratos formalizados antes del 1 de Enero de 2016 y de sólo 2 años para las promociones cuya licencia de obra hayan sido obtenidas después del dicha fecha.
5º) Muy interesante saber, aunque no creo que a ningún promotor se le ocurra, que el incumplimiento de la obligación de constituir garantía implica una sanción de hasta el 25% de las cantidades por asegurar con infracciones y sanciones correspondientes si proceden. Esto deja la puerta abierta a que pudieran imponerle sanciones, por ejemplo en el orden social.
Conclusiones sobre la compro en plano
La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que una persona toma en su vida. Por ello te recomiendo que si no vas a contar con un abogado, imprimas este documentos y te asegures de ir chequeando todas y cada uno de los consejos que te damos:
a) Ver el histórico de la promotora
b) Que tiene licencia para construir
c) Que tiene un seguro para responder de las cantidades que adelantes y que te dan un recibo acreditativo del ingreso en la cuenta bancaria abierta a tal efecto.
d) Incorporar al contrato la memoria de calidad e incluso los folletos publicitarios.
e) Que os informen de calificación de eficiencia energética del edificio ya que esto tendrá un impacto de ahorro en facturas.
