Contrato Verbal de Alquiler, Subida de Renta y Venta de la Vivienda: Cómo Blindamos a un Inquilino en la Costa del Sol hasta 2028 (y 2030) frente a un Desalojo Imprevisto (Caso Real)

Uno de los mitos jurídicos más extendidos —y más perniciosos— en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol es la creencia de que «quien no tiene un contrato de arrendamiento firmado en papel carece por completo de derechos».

A diario acuden a nuestro despacho en Málaga inquilinos angustiados a los que su casero ha comunicado verbalmente, o mediante un simple mensaje de WhatsApp, que «deben marcharse en dos o tres meses» porque la vivienda se ha puesto a la venta, porque un familiar va a regresar del extranjero o, sencillamente, porque «el contrato ya no existe al no haberse firmado en papel».

La realidad del Derecho español es radicalmente distinta. En nuestro ordenamiento rige el principio espiritualista y de libertad de forma: los contratos nacen por el mero consentimiento sobre el objeto y la causa (arts. 1254 y 1278 del Código Civil), y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ampara con idéntica fuerza al arrendatario verbal que al firmante de una escritura notarial.

En este artículo desgranamos, a través de un caso real tramitado y resuelto con éxito por la dirección letrada de Antonio Gatell en Gatell & Asociados (preservando con riguroso celo deontológico la identidad de las partes y la localización concreta del inmueble), cómo desmontamos jurídicamente las pretensiones de desalojo de una propietaria, blindando a nuestra representada en su vivienda habitual por cinco años legales (hasta el 31 de diciembre de 2028, extensibles a 2030 bajo el nuevo marco legal) y transformando una situación de extrema vulnerabilidad en una posición de máxima fuerza negociadora.

1. El Supuesto de Hecho: Una villa dividida, una relación prolongada y un preaviso repentino

Nuestra clienta, una ciudadana comunitaria con residencia habitual y arraigo en la Costa del Sol (zona de Mijas Costa / Fuengirola), habitaba desde hacía muchos años un apartamento independiente con acceso privativo en la planta baja de una villa residencial. La edificación matriz comprendía tres unidades habitacionales: el apartamento inferior de nuestra representada, una vivienda intermedia arrendada a otra inquilina y un estudio superior ocupado por la propiedad.

La cronología de los hechos dibuja un escenario muy común en los municipios costeros de Málaga:

1. Relación arrendaticia prolongada: La arrendataria residía pacíficamente en la vivienda satisfaciendo su renta mensual de forma ininterrumpida. Tras el fallecimiento del propietario originario, su cónyuge e institutriz heredó la finca y continuó percibiendo los alquileres con normalidad.
2. Vencimiento del periodo contractual previo y renegociación: A fecha 31 de diciembre de 2023 expiró el último periodo pactado por escrito. Lejos de instar la resolución del arriendo o reclamar la devolución posesoria, la nueva arrendadora y la inquilina concertaron a comienzos de enero de 2024 un nuevo pacto verbal de arrendamiento de vivienda habitual, fijando un incremento sustancial de la renta mensual, el cual fue puntualmente satisfecho por transferencia bancaria mes a mes junto con los suministros.
3. La promesa incumplida: La propietaria aseguró verbalmente que formalizaría el nuevo contrato por escrito; sin embargo, fue dilatando la firma mientras continuaba cobrando pacíficamente las mensualidades pactadas.
4. La pretensión sorpresiva de desalojo: En septiembre de 2026, la propietaria se presentó sorpresivamente en el inmueble comunicando un «preaviso verbal de 3 meses» para que desalojase la vivienda antes del 31 de diciembre de 2026, esgrimiendo pretextos contradictorios:
   • Que la villa entera se encontraba en venta y los compradores querían reformarla para revenderla (ocultando a los potenciales adquirentes e inversores que existían inquilinos con contrato vigente).
   • Que, subsidiariamente, si no se cerraba la venta a final de año, su hijo regresaría desde el extranjero (Tailandia) para ocupar la vivienda.
5. Intromisiones y visitas comerciales no consentidas: Días después, acompañantes de la propiedad e intermediarios comenzaron a transitar por las escaleras y accesos privativos del apartamento arrendado intentando realizar visitas comerciales, con grave alteración de la tranquilidad y la intimidad domiciliaria de la arrendataria.

Ante la inminencia de perder su hogar y carecer de un documento físico firmado, la arrendataria acudió con urgencia a nuestro despacho.

2. Los Cuatro Errores Legales del Arrendador

Desde una perspectiva jurídica rigurosa, la postura adoptada por la arrendadora incurría en cuatro vicios de fondo insalvables con arreglo al Derecho sustantivo español:

3. Análisis Jurídico: Derecho Positivo y Jurisprudencia del Tribunal Supremo

Para construir una defensa procesal inexpugnable, nuestro equipo letrado articuló los siguientes pilares de derecho sustantivo y doctrina casacional consolidada:

A. La Plena Eficacia del Contrato Verbal de Arrendamiento (Arts. 1278 CC y 37 LAU)

El Código Civil español consagra con total firmeza el principio espiritualista en sus artículos 1254, 1258 y 1278: los contratos son obligatorios desde que concurren el consentimiento sobre el objeto y la causa (art. 1261 CC), cualquiera que sea la forma en que se hayan concertado.

En el ámbito especial arrendaticio, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone:

«Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».

La forma escrita en el arrendamiento urbano no es un requisito constitutivo o esencial (ad solemnitatem), sino un derecho potestativo de las partes para dotarse de un soporte documental (ad probationem). La existencia del vínculo no la da el papel, sino el acuerdo y la ejecución continuada de las prestaciones recíprocas: cesión del uso de la vivienda a cambio del pago regular de una renta cierta.

Frente al riesgo de que la propiedad intentase calificar torticeramente la ocupación como un mero «precario», la prueba documental de transferencias bancarias periódicas resultaba determinante. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) 581/2017, de 26 de octubre (ECLI:ES:TS:2017:581) establece con nitidez la frontera entre ambas figuras:

Doctrina del Tribunal Supremo (STS 581/2017): La esencia del precario es la utilización gratuita de un inmueble ajeno sin título que lo justifique. Por el contrario, cuando consta acreditado en las actuaciones el pago periódico, regular y continuado de una cantidad pecuniaria aceptada por el dueño en concepto de «merced» o contraprestación por el alquiler, se destruye la concurrencia de precario y queda plenamente acreditada la existencia del título arrendaticio.

B. Novación Extintiva vs. Mera Actualización: El Nacimiento del Nuevo Contrato en 2024 (Art. 1204 CC)

El punto neurálgico de la estrategia consistía en determinar la fecha de perfección del contrato vigente:

Si se hubiese considerado que la inquilina continuaba bajo el contrato originario de 2006, una vez agotadas las prórrogas legales, el arriendo habría caído en tácita reconducción conforme a los arts. 1566 y 1581 del Código Civil, lo que según el criterio de la Audiencia Provincial de Málaga (por ejemplo, en la SAP MA 551/2021, ECLI:ES:APMA:2021:551) permite al arrendador instar la extinción al término de cada mensualidad si la renta se paga por meses.

Por contra, nuestra tesis técnica demostró que nos hallábamos ante un contrato nuevo perfeccionado con efectos 1 de enero de 2024:

• A fecha 31 de diciembre de 2023 se había extinguido formalmente el plazo del contrato previo.
• En enero de 2024 las partes convinieron un nuevo precio con una subida de renta sustancial.
• Durante el año 2024, en virtud de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la actualización de renta en los contratos vigentes estaba legalmente topada en un máximo del 3%. La subida pactada superaba con creces ese techo legal, por lo que resultaba jurídicamente imposible configurarla como una mera actualización y solo podía obedecer a un contrato nuevo y autónomo.

El artículo 1204 del Código Civil preceptúa que para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean «de todo punto incompatibles».

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) 190/2021, de 31 de marzo (ECLI:ES:TS:2021:1151) sienta la doctrina casacional de cabecera sobre la aplicación del artículo 1204 CC en el arrendamiento urbano:

Doctrina del Tribunal Supremo (STS 190/2021): La diferenciación entre la novación extintiva y la meramente modificativa exige indagar la verdadera intención común de los contratantes y la incompatibilidad radical entre el régimen previo y las nuevas estipulaciones concertadas. Al haberse extinguido el periodo temporal precedente y fijado una renta enteramente nueva fuera del mecanismo de actualización legal, se perfecciona un nuevo vínculo contractual sometido a la legislación reguladora vigente al momento de su celebración.

C. Duración Forzosa: Blindaje hasta el 31 de Diciembre de 2028 (Art. 9.1 LAU)

Al haberse perfeccionado el arriendo con efectos del 1 de enero de 2024, el contrato queda regulado de forma imperativa por el régimen del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

El artículo 9.1 de la LAU establece un plazo mínimo legal inderogable:

«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años […] salvo que el arrendatario manifieste al arrendador […] su voluntad de no renovarlo».

Tratándose de una arrendadora persona física, el contrato de nuestra mandante cuenta con una prórroga forzosa obligatoria para la propiedad que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2028. Adicionalmente, concluido dicho quinquenio, si la propiedad no notificase su voluntad extintiva con 4 meses de antelación, el contrato entrará en la prórroga potestativa del artículo 10 de la LAU por plazos anuales de hasta tres años más (hasta el 31 de diciembre de 2031).

D. La Inaplicabilidad Radical de la Cláusula de Necesidad Familiar (Art. 9.3 LAU)

La propiedad pretendía justificar el desalojo alegando que su hijo regresaba del extranjero a final de año. Sin embargo, la reforma introducida por el RDL 7/2019 blindó a los arrendatarios frente a esta excusa mediante la estricta redacción del artículo 9.3 de la LAU:

«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción…».

La norma es categórica: la facultad de recuperación por necesidad exige constar de forma expresa en el contrato originario. En un arrendamiento concertado verbalmente, resulta de todo punto imposible que conste una cláusula expresa de reserva. En consecuencia, la propietaria carece plenamente de dicha facultad legal.

E. La Venta de la Finca: El Comprador se Subroga por Ley (Art. 14 LAU)

La alegación de que «la finca está en venta» tampoco legitima la rescisión contractual. El artículo 14 de la LAU, tras el RDL 7/2019, desterró el viejo aforismo «venta quita renta»:

«El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

Cualquier tercero adquirente que adquiera la villa queda por ministerio de la ley subrogado como nuevo arrendador y obligado a respetar escrupulosamente el alquiler hasta el 31 de diciembre de 2028. La ocultación maliciosa de la existencia de inquilinos en la publicidad inmobiliaria únicamente generará responsabilidades contractuales o precontractuales de la vendedora frente a su comprador, pero jamás perjudica los derechos arrendaticios adquiridos.

F. Inviolabilidad del Domicilio e Intimidad (Art. 18.2 CE y Art. 202 CP)

El intento de intermediarios y acompañantes de la propietaria de acceder sin consentimiento por las escaleras y zonas de paso privativas del apartamento para enseñar el inmueble a posibles inversores colisiona frontalmente con el artículo 18.2 de la Constitución Española:

«El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».

En el arrendamiento, el uso exclusivo y la posesión inmediata corresponden al inquilino. El arrendador carece de facultad para penetrar en el inmueble ni para imponer visitas de compraventa. Toda intromisión no consentida desborda la ilicitud civil y es susceptible de constituir un delito de allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal) o de coacciones (art. 172 CP).

4. La Nueva Situación Legal: El «Caso Maricarmen» y los Nuevos Reales Decretos de Vivienda en el BOE

La actualidad jurídica y legislativa ha venido a reforzar de forma decisiva la protección de los arrendatarios en España. A finales de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos trascendentales Reales Decretos-leyes de medidas urgentes en materia de vivienda, promulgados tras la enorme conmoción social provocada por el conocido como «Caso Maricarmen» —el dramático desalojo en Madrid de una anciana de 87 años que llevaba siete décadas abonando religiosamente su alquiler—.

Como detalla el riguroso análisis del Caso Maricarmen y los nuevos decretos de vivienda en Economist & Jurist, estas normas publicadas oficialmente en el Boletín Oficial del Estado (BOE) introducen tres novedades de impacto fulminante para supuestos como el de nuestra representada:

1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales (Horizonte 2030): La nueva normativa establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que medie petición expresa del arrendatario. Para nuestro caso, esto significa que la permanencia de la inquilina puede extenderse legalmente hasta el 31 de diciembre de 2030, bloqueando cualquier expectativa de transmisión a corto o medio plazo por parte del arrendador.
2. Transición hacia el «alquiler indefinido» e indemnización obligatoria por no renovar: El segundo decreto articula la renovación automática de los arriendos al cumplir los 5 años legales (o 7 si es empresa). Si el propietario decide denegar la renovación para enajenar o disponer libremente de la vivienda, la ley le impone el deber de indemnizar al arrendatario con al menos 12 mensualidades de renta, más una mensualidad adicional por cada año de permanencia. Esta previsión blinda legislativamente la estrategia de negociación que aplicamos desde Gatell & Asociados: el casero no puede desahuciar gratis; si desea la finca vacía, está forzado a negociar una indemnización de salida muy sustancial.
3. Suspensión de desahucios hasta 2030 y tope del 2% en actualizaciones: Se prolonga hasta el 31 de diciembre de 2030 la paralización judicial de lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional y se consolida el límite estricto del 2% a las actualizaciones de renta. Este tope corrobora una vez más que la subida concertada a inicios de 2024 solo puede ser calificada técnicamente como un contrato nuevo (art. 1204 CC) y no como una simple actualización de un vínculo previo.

5. La Solución Procesal de Gatell & Asociados: El Burofax que Cambió las Reglas

Con estos fundamentos jurídicos, la dirección letrada de Antonio Gatell Contreras articuló una respuesta fulminante remitiendo un Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo que neutralizó en seco la maniobra del arrendador:

1. Oposición expresa y denuncia de ineficacia jurídica: Notificación formal de que el preaviso verbal y cualquier pretensión de resolución anticipada carece de toda eficacia jurídica y validez legal.
2. Fijación del plazo forzoso (2024-2028/2030): Afirmación categórica del nacimiento del nuevo contrato el 1 de enero de 2024 y vigencia imperativa de la prórroga obligatoria hasta el 31 de diciembre de 2028 al amparo del art. 9.1 de la LAU, con expresa reserva de la prórroga extraordinaria de dos años (hasta 2030) habilitada por los nuevos decretos del BOE.
3. Requerimiento de formalización escrita (Art. 37 LAU): Emplazamiento formal a la arrendadora para que en el plazo improrrogable de 15 días procediera a formalizar por escrito el contrato verbal vigente conforme a las condiciones económicas pactadas desde 2024. (Estratégicamente, si la propiedad responde admitiendo los términos confiesa el arriendo; si guarda silencio o se opone, la prueba indiciaria judicial es demoledora en su contra).
4. Exigencia de notificación a futuros adquirentes (Art. 14 LAU): Requerimiento formal para que se informe fehacientemente a cualquier interesado en la compraventa de la existencia del contrato de arrendamiento en vigor y de su forzosa subrogación legal.
5. Prohibición terminante de acceso y advertencia penal (Art. 18.2 CE y 202 CP): Notificación tajante de prohibición de entrada o tránsito por las zonas privativas a personas ajenas a la unidad familiar, bajo advertencia de interposición inmediata de querella o denuncia por allanamiento de morada y coacciones ante el Juzgado de Instrucción de Guardia.

6. El Resultado: Blindaje Total y Giro Radical en la Negociación

La intervención de nuestro despacho transformó por completo el equilibrio de fuerzas:

• Cese inmediato de las presiones: Al constatar que la clienta contaba con asesoramiento letrado especializado, las visitas ilegítimas y los requerimientos informales de desalojo se extinguieron en menos de 24 horas.
• Seguridad habitacional garantizada: La inquilina tiene asegurada su permanencia pacífica en la vivienda abonando su alquiler habitual hasta diciembre de 2028, con derecho a extenderla hasta 2030 o 2031.
• Posición de máxima fuerza negociadora: Para cualquier propietario, intentar vender una villa residencial gravada con un contrato de arrendamiento protegido hasta 2028 o 2030 supone un obstáculo insalvable en el mercado. Si la propietaria desea transmitir la finca libre de inquilinos, la ley no le permite expulsar a nuestra representada: está obligada a sentarse a negociar una indemnización de salida muy ventajosa que compense a la inquilina con una elevada prima económica y la cobertura completa de su mudanza.

7. Guía Rápida para Inquilinos: Protocolo ante Intentos de Desalojo sin Contrato Escrito

Si te encuentras en una situación análoga, recuerda estas pautas operativas fundamentales:

¿Problemas con tu Arrendamiento en Málaga o la Costa del Sol?

En Gatell & Asociados acumulamos más de 30 años de experiencia continuada en salas de vistas defendiendo a arrendatarios y propietarios en controversias de arrendamientos urbanos, desahucios, redacción de contratos complejos y rescisiones indemnizadas en Málaga, Marbella, Mijas, Fuengirola, Benalmádena y toda la Costa del Sol.

Si tu arrendador te presiona para abandonar la vivienda o pretende desconocer tus derechos legales adquiridos, contacta con nosotros antes de dar cualquier paso en falso. Un análisis letrado inmediato de tus extractos bancarios y comunicaciones es la llave para salvaguardar tu hogar.