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El alquiler vacacional y su relación con las comunidades de propietarios: En busca de un equilibrio armonioso

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El auge del alquiler vacacional ha transformado la forma en que las personas planifican y disfrutan de sus vacaciones. Desde apartamentos acogedores en el corazón de una ciudad hasta villas de lujo en destinos exóticos, el alquiler vacacional ofrece una amplia gama de opciones para los viajeros, brindando flexibilidad y comodidad a precios atractivos. Sin embargo, este fenómeno no está exento de controversia, especialmente cuando se trata de su impacto en las comunidades de propietarios.

Las comunidades de propietarios, también conocidas como comunidades de vecinos o conjuntos residenciales, son entidades en las que los propietarios comparten la responsabilidad de mantener y gestionar áreas comunes, como jardines, piscinas, pasillos y sistemas de seguridad. Estas comunidades suelen regirse por normativas y estatutos internos que buscan preservar la convivencia y el bienestar de todos sus miembros.

El crecimiento del alquiler vacacional ha planteado desafíos significativos para estas comunidades, ya que la presencia de turistas puede generar tensiones y conflictos entre residentes permanentes y propietarios que alquilan sus unidades de manera temporal. Algunas de las preocupaciones más comunes incluyen el aumento del ruido, el deterioro de las instalaciones, la seguridad y la sensación de pérdida de comunidad.

Una de las principales fuentes de conflicto es el uso de las propiedades con fines turísticos, que a menudo implica un flujo constante de inquilinos nuevos. Esto puede provocar molestias para los residentes permanentes, que pueden sentirse invadidos por la llegada constante de extraños y enfrentarse a problemas como el ruido excesivo o la falta de consideración hacia las normas de convivencia.

Además, el alquiler vacacional plantea desafíos en términos de mantenimiento y conservación de las instalaciones comunes. El aumento del tráfico de personas puede acelerar el desgaste de áreas como ascensores, piscinas o zonas verdes, lo que a su vez puede generar tensiones entre propietarios y la junta directiva encargada de la administración de la comunidad.

Para abordar estos problemas, muchas comunidades de propietarios han comenzado a implementar regulaciones específicas relacionadas con el alquiler vacacional. Estas regulaciones pueden incluir restricciones en cuanto a la duración mínima de los alquileres, la obligación de informar a la junta directiva sobre la actividad de alquiler, o la imposición de tasas adicionales para cubrir los costos asociados con el mantenimiento y la administración.

Sin embargo, encontrar un equilibrio entre el derecho de los propietarios a alquilar sus unidades y la necesidad de preservar la calidad de vida en las comunidades no siempre es fácil. Por un lado, el alquiler vacacional puede representar una fuente adicional de ingresos para los propietarios, permitiéndoles cubrir gastos como la hipoteca o los gastos de mantenimiento. Por otro lado, el abuso o la falta de regulación pueden poner en riesgo la armonía y la estabilidad de la comunidad en su conjunto.

En este sentido, la comunicación abierta y la colaboración entre propietarios, inquilinos y la junta directiva son fundamentales para encontrar soluciones sostenibles y equitativas. Es importante que todas las partes involucradas tengan la oportunidad de expresar sus preocupaciones y necesidades, y que se trabaje en conjunto para establecer políticas y normativas que protejan los intereses de todos los miembros de la comunidad.

Además, es crucial que las plataformas de alquiler vacacional y los propietarios que utilizan estos servicios actúen de manera responsable y respetuosa con las normas y regulaciones establecidas. Esto incluye el cumplimiento de las leyes locales y las normas de convivencia, así como la atención a las preocupaciones de los vecinos y la disposición a resolver cualquier conflicto que pueda surgir.

En última instancia, el alquiler vacacional y las comunidades de propietarios pueden coexistir de manera armoniosa si se abordan adecuadamente los desafíos y se promueve un enfoque de colaboración y respeto mutuo. Con una regulación adecuada y una comunicación abierta, es posible garantizar que tanto los propietarios como los residentes permanentes puedan disfrutar de los beneficios del alquiler vacacional sin comprometer la calidad de vida en sus comunidades.

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     ¿Se puede oponer una Comunidad de Propietarios al alquiler Vacacional?

Sí, una comunidad de propietarios puede oponerse al alquiler vacacional, y de hecho, muchas comunidades establecen normativas específicas al respecto. Estas normativas suelen estar diseñadas para preservar la calidad de vida de los residentes permanentes y garantizar la seguridad y el buen mantenimiento de las instalaciones comunes.

Algunas de las formas en que una comunidad de propietarios puede oponerse al alquiler vacacional incluyen:

  1. Regulaciones internas: La comunidad puede establecer normativas internas que limiten o prohíban específicamente el alquiler de unidades con fines vacacionales. Estas regulaciones pueden incluir restricciones en cuanto a la duración mínima de los alquileres, la frecuencia de alquileres, o la obligación de informar a la junta directiva sobre la actividad de alquiler.
  2. Modificación de estatutos: En algunos casos, la comunidad puede optar por modificar sus estatutos para incluir disposiciones relacionadas con el alquiler vacacional. Estas modificaciones suelen requerir la aprobación de una mayoría de propietarios en una asamblea general extraordinaria.
  3. Imposición de sanciones: Si un propietario viola las normativas establecidas por la comunidad en relación con el alquiler vacacional, la junta directiva puede imponer sanciones, como multas económicas o incluso la prohibición temporal o permanente de alquilar la unidad.
  4. Coordinación con autoridades locales: En algunos lugares, las autoridades locales pueden tener regulaciones específicas sobre el alquiler vacacional. La comunidad puede coordinarse con estas autoridades para garantizar el cumplimiento de las normativas vigentes y abordar cualquier problema relacionado con el alquiler vacacional en el ámbito local.

    Legislación en España sobre el alquiler vacacional

En primer lugar, hay que hacer referencia al art. 17 apdo. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal que fue reformado, mejor dicho introducido por el Real Decreto ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Se introduce la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico por parte de la Comunidad de Propietarios. En este sentido, se produce un debate doctrinal, respecto si es posible prohibir o solo limitar. Actualmente la  gran mayoría de Comunidades de Propietarios opta por limitarlo a través de varias estrategias: subir la cuota de la comunidad a los propietarios de inmuebles que se dediquen a esta actividad, obligarles a que muestren la licencia correspondiente para alquiler turístico según la legislación de la Comunidad Autónoma respectiva, etc.

El art. 17.12 dice expresamente:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Hay ciertas diferencias a nivel doctrinal si la Comunidad de Propietarios puede prohibir taxativamente el alquiler turístico, ya que la redacción legislativa parece deficiente pero la interpretación que algunos dan es que para ello haría falta la unanimidad de todos los propietarios. En este sentido el Tribunal Supremo aún tiene que pronunciarse. Lo que sí ha dejado claro el Supremo es que si los Estatutos de la Comunidad han establecido la prohibición del alquiler vacacional, será posible por tanto que dicha prohibición sea efectiva. A continuación, os dejo un artículo la página Web del poder judicial.

Sin embargo, también hay que hacer mención a lo que pasaría   en el caso de que los Estatutos no establezca expresamente la prohibición de destinar al alquiler vacacional la vivienda  en cuestión, pero si tengan una prohibición genérica de prohibición  actividad comercial. En este sentido, el Tribunal Supremo en Sentencias de 27 y 29 noviembre 2023, también reconoce dicha prohibición, pudiendo obligar a los propietarios al cese de la actividad  a aquellos que destinaran su vivienda al mencionado  alquiler vacacional.

Es importante destacar que las comunidades de propietarios tienen el derecho y la responsabilidad de establecer normativas que protejan los intereses y la calidad de vida de sus miembros. Sin embargo, es fundamental que estas normativas se apliquen de manera justa y equitativa, y que se promueva un diálogo abierto y constructivo entre propietarios para abordar cualquier preocupación o conflicto que pueda surgir en relación con el alquiler vacacional.

     Puede una comunidad de propietarios subir la cuota de un inmueble por alquiler vacacional

Sí, una comunidad de propietarios puede subir la cuota de un inmueble por alquiler vacacional en España. Sin embargo, esta decisión requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además, cualquier incremento en los gastos no puede ser superior al 20% y no tiene efectos retroactivos.

Discusión de la legislación proporcionada:

La Ley de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas (Ley 6/2017, de 31 de julio) reconoce la necesidad de que los miembros de una comunidad de propietarios tengan la capacidad de decidir sobre la comercialización turística de viviendas en su comunidad. Esto implica que pueden establecer condiciones o limitaciones al respecto, lo que podría incluir la modificación de cuotas para cubrir gastos adicionales derivados de dicha actividad.

La Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley 8/2013, de 26 de junio) establece que los propietarios deben contribuir a los gastos generales según la cuota de participación fijada en el título o lo que se establezca de manera especial. Esto implica que cualquier cambio en las cuotas de participación, incluyendo posibles incrementos por concepto de alquiler vacacional, debe estar contemplado en el título constitutivo de la comunidad o acordado de manera especial por la comunidad de propietarios.

La Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) establece que cualquier modificación de las reglas de la comunidad, que no esté expresamente regulada, requiere la unanimidad de todos los propietarios. Esto podría aplicarse a la decisión de subir la cuota de un inmueble por alquiler vacacional si se considera una modificación de las reglas de la comunidad.

Discusión de la doctrina administrativa proporcionada:

La doctrina administrativa establece que una comunidad de propietarios puede adoptar acuerdos para limitar o condicionar el alquiler vacacional y, en relación con ello, establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas donde se realice dicha actividad. Esto requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Además, cualquier incremento en los gastos no puede ser superior al 20% y no tiene efectos retroactivos.

Discusión de los materiales secundarios:

Los materiales secundarios confirman que para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional se requiere un acuerdo con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto implica que cualquier cambio en las cuotas relacionadas con el alquiler vacacional necesitaría cumplir con este requisito de mayoría cualificada.

Implicaciones y limitaciones legales relacionadas con la pregunta:

Las implicaciones legales de esta cuestión son que las comunidades de propietarios tienen la capacidad de regular y posiblemente imponer condiciones adicionales, como el aumento de cuotas, para actividades específicas como el alquiler vacacional si estas se consideran no deseadas o perjudiciales para la comunidad. Sin embargo, estas decisiones deben tomarse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Las limitaciones legales son que cualquier incremento en los gastos no puede ser superior al 20% y no tiene efectos retroactivos. Además, cualquier modificación de la cuota de participación requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, no solo un acuerdo de la junta de propietarios. Esto implica que cada propietario debe dar su consentimiento individualmente para que la cuota pueda ser modificada.


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Written by Antonio Gatell

Abogado con más de 20 años de profesión y apasionado en las nuevas tecnologías, disfrutando de mi actividad principal, para desarrollarla también en entorno digitales, gracias un camino que emprendí ya hace bastantes años en todo lo relacionado con Internet y la comunicación, donde la curiosidad y el auto aprendizaje me han llevado por caminos que acaban convergiendo en un punto...

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