Quién debe pagar la reparación del aire acondicionado en un local arrendado?

Introducción
Una de las dudas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de locales comerciales es quién debe asumir los gastos cuando se avería el aire acondicionado. Este tipo de instalaciones, aunque se usen a diario, no siempre están bien cubiertas en los contratos, lo que genera conflictos entre arrendadores y arrendatarios. Cuando se llevan años en esta profesión el raro el abogado que no hay llegado algún pleito de arrendamiento.

En este artículo te explicamos de forma clara y con respaldo legal y jurisprudencial quién tiene que pagar en caso de rotura del sistema de aire acondicionado instalado de forma fija, incluyendo ejemplos reales, sentencias y una guía para saber cómo actuar.

    1. La clave está en el contrato: ¿mantenimiento o reparación?

La primera fuente a consultar siempre es el contrato de arrendamiento. Es habitual encontrar una cláusula como esta, sobre todo en contratoss

tipo comprados en el estanco:

“El arrendatario asume los gastos de mantenimiento del aparato de aire acondicionado existente en la oficina”.

Sin embargo, mantenimiento no es lo mismo que reparación:

• Mantenimiento: limpieza de filtros, revisiones, ajustes menores, recarga de gas por uso normal.
• Reparación grave: sustitución de piezas esenciales, averías internas, rotura de motor o unidad fija.

Por tanto, una cláusula que mencione «mantenimiento» no obliga al arrendatario a pagar una reparación grave del sistema.

    2. Lo que dice la ley

La legislación aplicable para la materia por un lado la Ley de Arrendamientos Urbanos y por otra el Codigo Civil.

La solución al caso la encontramos en el Codigo Civil.

Si el contrato no detalla con claridad la cuestión, entran en juego los artículos 1554 y 1557 del Código Civil:

•    ✅ A cargo del arrendador (propietario):

  • Las reparaciones necesarias para conservar el bien en estado de servir al uso convenido (art. 1554.2 y 1557).
  • Averías graves o estructurales de instalaciones fijas como fontanería, electricidad, o sistemas de climatización integrados.

     ✅ A cargo del arrendatario (inquilino):

  Las pequeñas reparaciones debidas al desgaste por el uso ordinario (art. 1563).
  

• La clave está en la palabra «mantenimiento». Esta cláusula no obliga al arrendatario a asumir averías graves ni sustituciones costosas, sino solo el mantenimiento ordinario, como por ejemplo:
  • Limpieza de filtros
  • Recarga de gas si es por uso normal
  • Revisiones periódicas
  • Ajustes menores

    3. Jurisprudencia: apoyo de los tribunales

     📌 Jurisprudencia relevante

• Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5, Sentencia n.º 326/2015 (12‑jun‑2015)
  En un caso de arrendamiento de vivienda, la AP Málaga eximió al arrendatario de pagar indemnización por resolución anticipada debido a “deficiencias en la vivienda, especialmente con el aire acondicionado”, al considerarse que dichas deficiencias impedían el uso adecuado del inmueble 
  
  
  Este precedente muestra que la falta de mantenimiento o una avería grave en el aire acondicionado puede considerarse un incumplimiento del arrendador, legitimando acciones contra él.
   

• Varias Audiencias Provinciales (Madrid, Barcelona y Valencia)
  Se ha establecido jurisprudencia uniforme, entre ellas:
  • La AP Madrid (27‑ene‑2016) indica que el “cambio o reparación del sistema de aire acondicionado no corresponde al arrendatario cuando no se deba a negligencia” 
  • La AP Madrid, Sección 10, (12‑mar‑2018) diferencia claramente entre mantenimiento ligero (filtros, recarga gas) —de pago del arrendatario— y reparaciones serias —a cargo del arrendador 
  • La AP Barcelona (13‑may‑2006) excluye al arrendatario de responsabilidad cuando la avería es por origen no negligente 

    🔍 Conclusión jurídica

1. La jurisprudencia de la AP de Málaga (2015) respalda que averías graves en el aire acondicionado que afectan el uso del inmueble constituyen un incumplimiento por parte del arrendador.
2. Los tribunales (Madrid, Barcelona…) confirman que el arrendatario solo debe costear el mantenimiento ordinario, como filtros o recargas, y no las averías estructurales o graves 

    ✅ Argumentario jurídico sólido para presentar

• Invoca la Sentencia 326/2015 de la AP Málaga (12‑jun‑2015), demostrando que la avería grave en el sistema de climatización fue considerada incumplimiento del arrendador.
• Añade la jurisprudencia de la AP Madrid, distinguiendo entre costes de mantenimiento (a cargo del arrendatario) y reparaciones estructurales (a cargo del arrendador

   4. Recomendaciones prácticas si se rompe el aire

• Revisa tu contrato: identifica si solo se habla de mantenimiento o también de reparaciones.
• Solicita informe técnico: que indique si la avería es grave o se debe al uso ordinario.
• Comunícalo por escrito al arrendador: lo ideal es mediante correo certificado o burofax.
• Guarda todos los documentos: presupuestos, informes, comunicaciones.

     5. Modelo de comunicación al arrendador

   📩 Modelo de comunicación al arrendador

Asunto: Reparación del sistema de aire acondicionado instalado en el local

Estimado/a [Nombre del arrendador]:

Por la presente, me dirijo a usted en relación con la avería grave que ha sufrido el sistema de aire acondicionado instalado de forma fija en el local arrendado sito en [dirección del local].

Tal y como establece el contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes, en la cláusula correspondiente se indica que:

“El arrendatario asume los gastos de mantenimiento del aparato de aire acondicionado existente en la oficina.”

Entiendo, conforme a lo estipulado y a lo dispuesto en el Código Civil (artículos 1554 y 1557), que dicha cláusula hace referencia al mantenimiento ordinario del aparato (limpieza, revisiones periódicas, pequeños ajustes), pero no incluye reparaciones estructurales o averías graves, cuya responsabilidad legal corresponde al arrendador, en tanto que son necesarias para conservar el inmueble en condiciones de servir al uso pactado.

Dado que la avería del sistema ha sido calificada como grave por el técnico (puedo adjuntar informe si lo desea), le ruego que proceda a la mayor brevedad posible a la gestión y asunción del coste de la reparación, con el fin de no afectar a la actividad normal en el local.

Quedo a la espera de su pronta respuesta.

Atentamente,
[Tu nombre completo]
[DNI/NIE]
[Teléfono de contacto]
[Fecha]

    6. Conclusión: el arrendador debe pagar la reparación grave

Si el aire acondicionado está instalado de forma fija, y su rotura no se debe a mal uso, sino a antigüedad o fallo interno, el coste de la reparación corresponde al propietario del local, no al inquilino.

La ley, la jurisprudencia y el sentido común así lo respaldan. No dejes que una cláusula ambigua te obligue a pagar lo que no te corresponde.

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