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Trucos para inmuebles

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    ¿Que es mejor ser autónomo y contratar tus alquileres, o buscar a alguien que te lo haga?

Hay que tener en cuenta por la general que el arrendamiento de inmuebles no es una actividad económica, salvo determinadas circunstancia (tener un número determinado de muebles y tener una persona contratada a jornada completa en un contrato de ocho horas).

En este sentido no tengo que darme de alta y no tengo que tributar por el IVA. Sólo tendría que presentar mi declaración de la renta anual.

Dicho esto si quieres contratar a alguien para tema de arrendamiento pero tú eres la persona que como propietario firmas los contratos, podrías deducir la cantidad que pagas a esta persona, tendrías un rendimiento de capital inmobiliario por el que tributar y una reducción del 60%. Entonces, insisto la factura que te pase la persona la que contrataste podrás deducirla como gasto de los ingresos que has adquirido.

Diferente es la figura del subarriendo en la que mi rendimiento  sería un rendimiento de capital mobiliario que declarar en mi renta pero en este caso no tendría la deducción de 60%.

Obviamente los beneficios de contratar a alguien están en tener más tiempo libre y menos preocupación de guardar facturas documentos etc. Pero pierdes la deducción de 60% comentada

Los rendimientos que generan los inmuebles tiene un 60% de reducción.

    ¿Qué es mejor hacer una sociedad para gestionar los inmuebles o seguir como persona física?

Otra de las dudas que se plantea es si montar una empresa a la hora de gestionar nuestros inmuebles.
Algunos profesionales recomiendan que para ello se debe tener tres o cuatro inmuebles. Teniendo en cuenta que el Impuesto de Sociedades es del 25% y sin embargo impuesto de la renta es progresivo pues obviamente a mayor progresión de renta y si nos mantenemos sin crear una sociedad tendremos que pagar más

Con una sociedad podrás deducir los gastos, cuando si no la tienes deberás arrendar los inmuebles para poder real deducir. Por otro lado Ten cuenta que es necesario llevar una contabilidad independiente por cada inmueble y que un profesional cobrará entre unos 200 o 500 € al mes por la presentación formalización de las obligaciones tributarias.

    Sociedades Patrimoniales

Aunque el concepto de sociedad patrimonial tenga mala prensa, se trata de una forma de proteger los activos.

Piensa que la forma jurídica de la sociedad patrimonial no existe como tal, y su formalización es a través de un tipo de sociedad como la anónima a la limitada etc.

Básicamente una sociedad patrimonial es aquella que tiene más de un 50% de sus activos sin relación con la actividad de la empresa en cuestión.

Según la Ley del Impuesto de Sociedades, » sólo serán sociedades patrimoniales aquéllas que no realicen una actividad económica y que su actividad principal consiste en los valores mobiliarios (Venta acciones…) o inmobiliarios (arrendamiento de local, etc.) Se entiende existe una actividad económica si tiene inmuebles y existe la figura de una persona contratada a tiempo completo realizando una actividad en ellos.

Las ventajas de tener una sociedad patrimonial son las siguientes:

Te puedes deducir los gastos del IVA de mantenimiento de los inmuebles que generan beneficio para la sociedad. Te ayuda con la herencia porque gracias a estas sociedades es más fácil ordenarlos para una futura sucesión- Te puedes ahorrar el coste del IRPF ya que no son tu vivienda habitual y puedes tener un gran ahorro,siendo esta duda  unade la razones Fundamentales para tener una sociedad patrimonial. Tributan sólo por el impuesto sociedades y no por patrimonio lo que implica un gran ahorro Fiscal. Nos ayudarán a salvar el patrimonio en caso de quiebra.

Pues tener una sola patrimonial que tenga inmuebles hipotecados pero lo suyo sería que si tienes otros inmuebles no hipotecados constituyeran otra sociedad patrimonial, para no contaminar una sociedad con la otra.

Si constituyes una Sociedad de Valores que van a invertir en bolsa y pueden estar sujetos a pérdidas no sería conveniente mezclarlas con una sociedad patrimonial de inmuebles libres de cargas

Si por el contrario tienes objetos obras de arte no habría inconveniente en mezclarlas con una sociedad patrimonial de inmuebles libres de cargas, ya que serían activos complementarios en la protección como idea fundamental de sociedades

Ventajas y desventajas de la Sociedad:

En la sociedad patrimonial no podemos optar por los beneficios e incentivos fiscales, gravamen por creación de nueva empresa, amortización acelerada, etc.;pero si deducir los gastos de los inmuebles que no estén arrendados.

Cuando no tenemos sociedad patrimonial y por lo tanto tenemos que llevar al impuesto de la renta las cuestiones económicas no podemos deducir los gastos de los inmuebles.

En la sociedad patrimonial se tributa por los ingresos, y no por el patrimonio que tienes lo que es una ventaja importante a tener en cuenta.

Otra ventaja es la facilidad de realizar el cuaderno particional.

Relación a prevenir problemas con la herencia y pagar más impuestos, cabe la posibilidad de donar a los hijos algún activo dentro de la sociedad patrimonial que dependiendo de la Comunidad Autónoma estará exento de impuestos dicha donación y así ya en caso de muerte de los padres digamos que los hijos ya tienen «asegurada parte de la herencia »

A la hora de traspasar mi patrimonio (en este caso inmuebles) a una sociedad, se puede hacer de dos maneras:
a) Ampliación de capital de la sociedad patrimonial
B) Haciendo una compraventa a plazos a la sociedad.
En ambos casos hay que analizar el impacto patrimonial de dicha operación en nuestra renta.
Hay que tener en cuenta que cuando se vende un inmueble, tenemos que pagar la plusvalía que supone la diferencia de precio desde cuando lo adquirimos a cuando lo vendemos. Si ésta es grande pagáremos de golpe una gran cantidad. Optando por una de las dos opciones anteriormente comentada, tenemos varias posibilidades de interés desde el punto de vista del ahorro Fiscal.
Por un lado cuando traspasamos el inmueble a sociedad como aumento de capital pero en este caso no tenemos una contraprestación económica inminente sino las participaciones sociales que nos correspondan en consecuencia. Así, que si necesitamos tesorería la opción de una compraventa a plazos nos da la posibilidad de tributar por por lo que vayamos cobrando cada año y no de golpe.

    ¿Que es mejor adquirir patrimonio por herencia por donación?

Teniendo en cuentra que hacienda es la primera que cobra al heredar, es decir los herederos tienen que pagar el Impuesto de Sucesiones según la Comunidad Autónoma, no pudiendo inscribir su derecho hasta que los impuestos derivados de la herencia sean pagados.

Se aconseja por muchos despachos profesionales, traspasar la nuda propiedad quedándose los padres con usufructo vitalicio y así evitar tributar en el IRPF.

Otra forma de transmitir la propiedad, o de adquirir el patrimonio sería a través de la figura de la sociedad patrimonial donde el causante antes de morir pondría los bienes a proteger, para posteriormente donar los hijos las participaciones de la sociedad patrimonial.

La donación es otra manera, que dependiendo de la Comunidad Autónoma habrá que analizar, pero básicamente si lo que donases es solo un inmueble sólo en vida, sería como hemos dicho antes, que el padre/madre se queda con usufructo vitalicio y al hijo/hijos se le transmite la nuda propiedad pero siempre estudiando el impuesto concreto que cada Comunidad Autónoma aplica.

 

El depósito de la fianza es un requisito obligatorio. Nos dará una mayor cobertura defensiva con el contrato de arrendamiento y ayudará a que el inquilino pueda hacer correctamente la declaración de la renta, ya que parece ser un requisito obligatorio para la reducción de la renta.

Llevar un registro tanto los gastos como los ingresos por cada inmueble, deberías hacerte con una hoja Excel donde en cada hoja registres cada inmueble para aportar dichos gastos e ingresos ya que es fundamental dicho control a efecto de los impuestos. La razón principal es que a la hora de hacer ya sea la impostora sobre la renta un Impuesto sobre Sociedades según corresponda, hay que probar el rendimiento de cada inmueble individualizadamente. En este sentido hay que diferenciarse un inmueble está sujeto a IVA o no, esto quiere decir que por ejemplo en inmuebles que tienen la característica de vivienda habitual no están sujetos a IVA por no ser una actividad económica y por lo tanto el tratamiento Fiscal es diferente, mientras que aquellos inmuebles donde se desarrollan actividad económica pues si podrán deducirse su correspondiente IVA.

Recordar la importancia de guardar las facturas de mantenimiento reforma pero haciendo hincapié en que dichas facturas tengan bastante detallado cuál es el inmueble en cuestión para evitar problemas de interpretación por hacienda.

También es un importante diferenciar entre mejorar la vida útil del arrendamiento inmueble y el mantenimiento. La vida útil de arrendamiento, como puede ser poner unas ventanas en un tratamiento Fiscal diferente y puede ser amortizado. Mientras que el mantenimiento, como puede ser la rotura por filtración de agua es un gasto del ejercicio directo.

Tener nuestro recibo de y vi actualizado para saber la proporción entre el suelo construido.

Seguro de contenido y de continente…

Recordar podemos deducirnos el suministro siempre y cuando esté a nuestro nombre el contrato ya que puede ocurrir que lo pague el inquilino pero siga nuestro nombre entonces podemos deducir nosotros.

Gastos de comunidad a gasto defensa jurídica a gastos de portería

Amortización de la instalaciones electrodomésticos, mobiliario etc.

Sobre todo aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto para aquéllos que la vivienda sea para vivienda vídeo habitual..para entender este ultimo ver este articulo
https://www.ocu.org/fincas-y-casas/gestion/fiscalidad/analisis/2018/04/reduccion-alquiler-vivienda


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Written by Antonio Gatell

Abogado con más de 20 años de profesión y apasionado en las nuevas tecnologías, disfrutando de mi actividad principal, para desarrollarla también en entorno digitales, gracias un camino que emprendí ya hace bastantes años en todo lo relacionado con Internet y la comunicación, donde la curiosidad y el auto aprendizaje me han llevado por caminos que acaban convergiendo en un punto...

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