¿Que es la titulizacion de un activo?

Los bancos tienen muchos créditos, uno de ellos son las hipotecas. Los créditos de los bancos respecto de ingresos  que pagamos por nuestras hipotecas puede ser vendido por el Banco a un tercero, normalmente un fondo de inversion (también llamados fondos buitres). La titulización de créditos hipotecarios consiste en empaquetar hipotecas y vender cada trozo a inversores. En el caso de los bonos y participaciones hipotecarias el riesgo de impago es para el que compra los bonos no para el banco. En el caso de las cédulas hipotecarias (covered bonds) el riesgo se mantiene en el balance del banco.

La pregunta es, si los Bancos venden nuestra hipoteca  a otras entidades, ¿quién es el propietario de dicho crédito? o  ¿quién nos puede quitar casa en caso de impago de la hipoteca?

Para informarse de dicha cuestión el  abogado Oscar Luis Vieria  dirigió una consulta al Banco de España  respecto de quien es el propietario cuya contestación fue:

«la titulizacion de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable a la titularización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización. Además, nada se opone a que la titularización  se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.»

Puedes ver la carta completa en el siguiente enlace.

El tema puede tener «mas cera de la arde», ya que según parece un gran porcentaje de hipotecas esta titularizada, es decir cedidas a un tercero. Así que, al igual que con las cláusulas suelo podemos estar ante otra bomba de recogería contra los Bancos, ya que podría -en principio- ser causa de oposición contra una ejecución hipotecaria.

El siguiente video os dará una idea de lo que estamos hablando…   🙂

     ¿Cómo puedo saber que mi hipoteca está titularizada?

Quisiera comentar en primer lugar que existe mucha documentación interesante. La primera web que os recomiendo es  Bancabasura.

De ahí, he sacado la primera información para poder conocer si la hipoteca ha sido cedida a un tercero.

1º) Tener los siguientes datos de nuestra escritura a mano a) Número de prestamo b) capital c) fecha escritura e) fecha vencimiento f) tomo libro folio g) número de finca. Contra más datos mejor.

2º) Ir  la Web Bancabasura y buscar vuestro Banco para posteriormente observar de que sociedad gestora se trata.

3º) Ir a este enlace donde están las sociedades gestoras de la CNMV

4º) Elegir -según el punto 2- la sociedad gestora que se trate-

5º) Hacer click en fondos gestionados

Después se os abrirá una lista de los fondos gestionados por esa gestora. Ahora el problema será encontrar la escritura de constitución de dicho fondo ya que si hay muchos será difícil localizar vuestra hipoteca…  🙁

     Formas de recabar información sobre la titulizacion de la hipoteca

Ya podéis imaginar que ni las entidad bancarias ni las gestoras correspondientes,  están por la labor de dar este tipo de información a los contribuyentes. Así que, para el caso de no superar el escollo anterior y al objeto de preparar bien el procedimiento judicial que pudiera suceder, hay que demostrar al Juez que se ha intentado conseguir la información sobre la titulación de nuestra hipoteca sin éxito.

La ley 5/2017 de Fomento de la financiación empresarial, en su artículo 34  establece:

De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:

a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,

b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y

c) el informe anual y los informes trimestrales

Esta información es relevante, porque desgraciadamente los jueces pueden escudarse -por cuestiones procesales- en que si tenemos la posibilidad de traer esta información por nuestros propios medios, estamos obligados a ello, y si no, tenemos que demostrar que nos era imposible conseguirla. ¿Con que objetivo?. Poder pedir al Juez que sea él quien pida al banco el registro especial contable de todo lo titularizado como obliga la ley

En este sentido hemos preparado una serie de cartas para ello, que podréis conseguir al daros  de alta gratis en la siguiente lista.
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