Titulizacion Hipotecaria

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Un caso real de Titulización Hipotecaria

Como complemento de nuestro anterior artículo sobre titulaciones hipotecarias, analizamos un caso real de uno de nuestros suscriptores.

Se trata de una hipoteca con el BBVA. Nuestros suscriptores están plantando cara y   para ello dirigieron un escrito al banco pidiéndole información sobre la situación de su hipoteca.

Recibieron la contestación por parte del banco informándoles  que su hipoteca estaba titulizada en favor de un fondo de inversión.  Asimismo le informaron qué dichofondo estaba representado por una gestora de fondos llamada Gesticaixa y por último, que la gestión de la hipoteca estaba en favor de una inmobiliaria llamada Anticipa Real Estate. Si los consumidores no tuvieran bastante con enfrentarse a uno, ahora tienen a tres en contra…  😠

Con esta información la familia dirigió  un escrito al Banco de España a través de la CIRBE para pedir que la anotación correspondiente fuera con respecto al fondo de inversión y no respecto del BBVA.  En la CIRBE se anotan los riesgos de los bancos ante los impagos de determinados activos cómo son las hipotecas, por lo que tiene todo el sentido del mundo que si el BBVA ha cedido el crédito a otro fondo sea este el que tiene el riesgo de impago. Sin embargo, la contestación del Banco de España fue que no podían modificarlo porque el banco originario, el BBVA, conserva como entidad emisora y originaria, la legitimidad activa, la custodia la administración y la titularidad formal y registro.

Titulizacion Hipotecaria

Photo by Jimi Filipovski on Unsplash

    La ejecución de la hipotecas que han sido titulizadas

No podemos estar de acuerdo con dicha resolución, porque hay alguna jurisprudencia que reconoce la legitimidad activa solo en favor del cesionario, es decir del fondo que ha comprado la deuda;  sí bien es cierto que la jurisprudencia está dividida, los argumentos de las sentencias que hemos estudiado nos hacen posicionarnos a favor de esta idea qué queremos más justa, no solo por el sentido común de que el nuevo propietario es quién tiene la legitimación activa según el artículo 10 de la ley enjuiciamiento civil,  sino también por la legislación hipotecaria que establece que no se puede llevar a cabo una ejecución si no tienes tu derecho inscrito en el registro. Sin embargo la ley también establece la posibilidad -aunque forzada- de que se puede tener  una legitimación extraordinaria apoyada también el artículo 10 apartado 2 Ley de Enjuiciamiento Civil para que el banco emisor pueda llevar a cabo una ejecución.  A mayor abundamiento Real Decreto 716/09 que desarrolla la ley 2/81 de Regulación del Mercado Hipotecario a que la entidad emisora pueda  ejecutar el préstamo hipotecario apoyado también el artículo 31 sel mismo Real Decreto, que establece que el titular de las participaciones puede compeler a la entidad emisora a que inste la ejecución.

Hay otros argumentos como por ejemplo artículo 29 del Real Decreto 716/09 que las participaciones hipotecarias tienen acceso al Registro de la Propiedad cuándo pertenecen a inversores no profesionales en este sentido e interpretando a sensu contrario, sería que si se trata de inversores profesionales, no podrían acceder al Registro de la Propiedad;  y sí a todo ello unimos el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el artículo 11 Reglamento Hipotecario donde dice que no se pueden inscribir bienes y derechos respecto de entidades sin personalidad jurídica, llegaríamos a la conclusión de que los fondos de inversión, también llamados fondos buitres, no pueden inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad y teniendo en cuenta el artículo 149 y 130 de la Ley Hipotecaria, que establece  claramente  que solo se puede ejecutar hipoteca inscrita, volvemos a reiterar de nuevo en la conclusión de que los fondos no pueden inscribir su derecho

     Quien es el titular de la hipoteca

Creemos que el sentido común es lo que debería imperar, porque si hay una cesión del crédito,según nuestro articulo 1526 del Codigo Civil se transmite con todos los accesorios, lo que implicaría como iniciábamos este artículo, justificando que solo el auténtico propietario del crédito sería el que podría llevar a cabo su derecho para ejecutar teniendo la legitimación activa ordinaria de nuestro artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Titulizacion Hipotecaria

Photo by Tim Evans on Unsplash

Sin embargo las recientes modificaciones legislativas del 2015 de la ley 13/2015 que reforma el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, permite que un  patrimonio separado  sea susceptible legalmente  de ser titular de derechos y obligaciones, con lo que se abre la posibilidad para que un fondo de inversión pueda inscribir a su favor la hipoteca.  Si a esto unimos el artículo 16 de la mencionada Ley, que dice que podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles pertenecientes a fondos de titulizacion, llegamos a la conclusión de que todo ha cambiado y que pueden inscribir su derecho, justificando aún más la oposición a las ejecuciones que los bancos originarios están llevando a cabo. Finalmente hay que recordar que el artículo 25 1 de la anterior Ley que establece que la representación legal del fondo es de las sociedades gestoras.

Como ultimo argumento contrario a la ejecución por parte del Banco Originario, quiero terminar diciendo que el Real Decreto 716/09 es una norma reglamentaria, por lo que toda la contradicción legal con una norma con rango de ley, hace caer la justificación favorable a que el banco originario puede ejecutar.

      Conclusion sobre el futuro de las Titulizacion Hipotecaria

Teniendo en cuenta que las ejecuciones hipotecarias hace 10 años eran unas 80 o 90 mil y que se ha reducido a unas 30 mil, podría pensarse que van en descenso; sin embargo yo creo que esto va a cambiar en algún momento, ya que los “Fondos Buitres” tienen que hacer caja, y aunque ahora parecen temerosos ante el “vació o confusión legal” cometnado en este artículo, lo que está claro es que no van a perder dinero y tendrán que hacer liquidos los activos que en su día compraron, por esta razón no creo que esta situación se prolongue mucho en el tiempo. Imagino que acabarán incribiendo los inmuebles -no sin antes pasar por Hacienda…😉- que les vayan interesando para poder ejecutarlos, o sus abogados se asegurarán de presentar demandas en los Juzgados mas proclives a la teoria de la ejecución del Banco Originario.

Mientras tanto sólo nos queda observar el avance de las cosas que es la única manera de conocer el futuro. Os recomiendo la web proespeculatio que tiene mucha información sobre las titulizaciones hipotecarias.


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Written by Antonio Gatell

Abogado con más de 20 años de profesión y apasionado en las nuevas tecnologías, disfrutando de mi actividad principal, para desarrollarla también en entorno digitales, gracias un camino que emprendí ya hace bastantes años en todo lo relacionado con Internet y la comunicación, donde la curiosidad y el auto aprendizaje me han llevado por caminos que acaban convergiendo en un punto...

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