Coeficientes de participacion

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    Coeficientes de participación en Comunidad de propietarios

     ¿Que son los coeficientes de participación?

Hay que partir de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que pese a su poca regulación, es la norma destinada a regular la vida de una comunidad de propietarios, así  el artículo 3 LPH se hace la siguiente referencia a las cuotas de participación: “…a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso no alterarán la cuota atribuida…”.

según el artículo 5 LPH, para la fijación de la cuota de participación “…se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

     Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad

Por otra parte, nos encontramos con el concepto de coeficiente de propiedad, que se ha de entender que es el valor porcentual que se asigna (por el promotor, técnico constructor) cuando un inmueble se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje cuya suma total sea el 100%.

Para una más clara diferenciación, voy a explicarlo con sencillez. Cuando el dueño de un edificio decide dividirlo en distintos pisos y venderlos, asigna a cada uno de ellos un coeficiente de la propiedad total que sería el 100%. Por ejemplo, si un local tiene asignado el 25%, el resto de los pisos y locales suman el 75% restante, y en total habrá un 100% .  Estos porcentajes están referidos a los metros que efectivamente tiene cada propiedad del total de los metros del edificio.
Sin embargo, la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, es un concepto en parte diferente que tiende a confudirse, ya que la LPH no habla de coeficiente de propiedad y sí de cuota de participación. Si volvemos al ejemplo anterior, un local que tiene un coeficiente del 25% del total de los metros del edificio, podríamos decir que no contribuye a los gastos del edificio en un 25%, pues posiblemente nunca usará el ascensor por ejemplo, o la escalera, la azotea, etc …para ello debemos mirar el  art 5 de la LPH antes comentado .  Es decir, la ley prevé que la cuota de participación no solo se refiera a los metros útiles (coeficiente de propiedad), sino a otros parámetros, entre ellos el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los elementos comunes.   Existe por tanto, una diferencia entre coeficiente de propiedad  y cuota de participación.
 coeficiente de participacion
 
El coeficiente de propiedad toma como criterio objetivo  el puramente arquitectónico, técnico , los metros y por tanto a cada piso le corresponderá un coeficiente, invariable,  dado por en elemento externo desde el comienzo por  el promotor o el vendedor antes de iniciar la venta por pisos.  La cuota de participación por otro lado, lo forman elementos subjetivos y circunstancias especiales, como su emplazamiento, situación, uso que se presume que efectuará de los elementos comunes, y también los metros útiles (circunstancias particulares). Su determinación se ha de establecer por la JUNTA DE PROPIETARIOS por UNANIMIDAD, y en cualquier momento que sea debidamente convocada al efecto.
(véase entre otras, la sentencia del Supremo al respecto, STS 28-12-84: el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal… aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables… cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)

Podemos observar, por tanto, que los coeficientes de propiedad les vienen impuestos a los propietarios por agentes externos a la comunidad (motivo por el cual no se mencionan en la LPH, al quedar fuera de su regulación). Además, ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo puede tener un coeficiente de propiedad muy elevado debido a sus grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, y otros elementos comunes puede tener una cuota de participación muy baja.

     ¿Donde podemos encontrar nuestra cuota de participación?

Es en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal) donde se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Es el propietario,  que en el Titulo Constitutivo plantea ante el Notario la características del inmueble para posteriormente inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar del edificio.

     ¿Cómo se calcula y para qué sirve la cuota de participación?

Para obtener el valor de la Cuota de Participación utilizaremos una fórmula muy sencilla:

1

 La suma de todos los coeficientes debe dar como resultado la unidad.

De forma sencilla, la Superficie útil   es toda aquella que puedas pisar dentro de la casa. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios). Una forma de conocerla es -obviamente por la escritura- pero tambien se pueden hacer  consultas rápidas y completas con otras herramientas. Os aconsejo goolzoom. Funciona como el googlemaps, metes la dirección y te saca el mapa (callejero) y el plano catastral superpuesto.  También puedes utilizar la web  oficial del catastro para localizar inmuebles.

La Cuota de Participación tiene varias utilidades entre las que destacamos:

– Determina la participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad.

– Determina la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de la comunidad.

– Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para constituirse válidamente en junta y para la adopción de acuerdos.

La regla general es que la distribución de gastos se haga en proporción a la Cuota de Participación de cada propietario, sin embargo, pueden establecerse otros criterios que se contemplen en los Estatutos de la comunidad o bien mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, recogido debidamente en el Acta de la Junta.

coeficiente de participacion

Hay que dejar claro que según establece el Art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y que para que un propietario no participe en determinados gastos, debe encontrarse previsto en una cláusula establecida en los Estatutos

     ¿Cómo impugnar le coeficiente de participación?

Resulta complicado por la regla de unanimidad. Así lo refiere el art. 17.6 LPH, según el cual “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”, al que se expresamente se remite el art. 3 LPH, ya comentado.

El siguiente ar´ticulo os resolverá muchas dudas generales, pero cuando  es un solo propietario el que quiere cambiar su cuota de participación resulta más complicado de resolver. Un forma es impugnando el  presupuesto ordinario (donde la comunidad establece los gastos ya sea de carácter anual o en casos extraordinarios), pero esta solución dejaría  inalterado el Titulo constitutivo.

Existe la posibilidad según el  art. 16.2 LPH por la  que “cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”. Por su parte, y según dispone el art. 18 LPH, “los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (…) La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año”.   En este caso, el propietario afectado podrá acudir a los tribunales en el plazo de 3 meses para impugnar el acta.

Finalmente  existen Sentencias como la de 16 de octubre de 2003 (Recurso 420/2003) la Audiencia Provincial de Baleares, con cita del Tribunal Supremo, mantiene que “… otorgado el título constitutivo por persona o personas legitimadas para ello (…) sólo en caso de abierta desproporción o en caso de abuso de derecho se podrá obtener una revisión judicial del título constitutivo en relación con las cuotas de participación; así la jurisprudencia, STS 18 de junio de 1970 y las siguientes citadas por el magistrado “a quo”, ha admitido la posibilidad de que sea el órgano judicial, cuando no exista la unanimidad exigida legalmente, artículo 5 in fine, el que proceda a modificar las cuotas establecidas en el título constitutivo justificándolo en la necesidad de corregir evidentes abusos o injusticias cometidas -generalmente por los promotores- al atender a criterios distintos de los que se señalan en el artículo 5.2 L.P.H”.

 

 

 

 

 


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Written by Antonio Gatell

Abogado con más de 20 años de profesión y apasionado en las nuevas tecnologías, disfrutando de mi actividad principal, para desarrollarla también en entorno digitales, gracias un camino que emprendí ya hace bastantes años en todo lo relacionado con Internet y la comunicación, donde la curiosidad y el auto aprendizaje me han llevado por caminos que acaban convergiendo en un punto...

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